En Ferlam acompañamos cada alquiler desde el primer contacto hasta la firma del contrato, y en los últimos años hemos visto cómo la normativa se ha vuelto cada vez más exigente. Un contrato de alquiler ya no puede entenderse como un simple documento con una renta, una duración y unas firmas: es el instrumento jurídico que regula la relación entre propiedad y arrendatario, y por eso debe reflejar fielmente la realidad de la operación.
¿Por qué los contratos de alquiler son cada vez más exigentes?
El mercado del alquiler ha cambiado notablemente en los últimos años. La normativa es cada vez más extensa, y eso obliga a que los contratos sean también más precisos: deben reflejar quién alquila la vivienda, quién va a residir en ella, cuál es la capacidad económica de la unidad de convivencia y qué garantías se aportan.
El titular del contrato debe reflejar la realidad del arrendamiento
En un alquiler destinado a vivienda habitual es esencial que las personas que figuran como arrendatarias sean realmente quienes asumen los derechos y obligaciones del contrato. No debería utilizarse la figura del arrendatario como un simple titular formal cuando, en realidad, la vivienda va a ser ocupada y gestionada por terceras personas ajenas a esa relación contractual.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula expresamente estas situaciones: su artículo 8 establece que el contrato no puede cederse sin el consentimiento escrito del arrendador, y que el subarriendo de una vivienda solo puede ser parcial y también requiere ese consentimiento por escrito. El principio general es sencillo: el contrato debe reflejar la realidad del arrendamiento, no una realidad meramente formal. Esto aporta seguridad jurídica tanto a la propiedad como a los propios inquilinos.
Arrendatario y avalador no son la misma figura
Que una persona no reúna por sí sola los requisitos de solvencia no significa que no pueda acceder a una vivienda: en esos casos se pueden estudiar las garantías legalmente admisibles, pero es importante diferenciar bien las figuras. El arrendatario es quien asume el arrendamiento; el avalador o fiador es quien garantiza, en los términos pactados, el cumplimiento de sus obligaciones.
Incorporar un avalador no debería consistir simplemente en añadir al contrato a una persona con nómina. Su función es aportar una garantía efectiva ante un eventual incumplimiento. El Código Civil, en su artículo 1828, establece que quien deba presentar fiador ha de aportar una persona con capacidad para obligarse y bienes suficientes para responder de la obligación que garantiza. Por eso, la solvencia de un avalador no debería valorarse solo comprobando que tiene una nómina, sino su capacidad económica efectiva, teniendo en cuenta si ya tiene comprometida parte de sus ingresos en su propio alquiler, hipoteca u otras garantías.
Identificación documental de las partes
Otro aspecto esencial es identificar correctamente a todas las personas que intervienen en el contrato. Según cada situación, la documentación puede incluir el DNI (documento nacional de identidad de los ciudadanos españoles), el NIE (número de identidad de extranjero, que por sí solo no acredita una situación administrativa ni una autorización de residencia o trabajo), la TIE (tarjeta física que sí acredita esa situación administrativa), el régimen documental específico de los ciudadanos comunitarios, o el pasaporte. Es importante no confundir identificación, NIE, residencia y autorización de trabajo, porque jurídicamente son conceptos distintos: comprobarlo de forma objetiva es clave para que los datos del contrato sean correctos y acreditables.
La solvencia: no basta con «tener nómina»
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, utiliza como referencia de asequibilidad que los gastos de vivienda no superen, con carácter general, el 30% de los ingresos de la unidad de convivencia. Esto no significa que un contrato que supere ese porcentaje sea automáticamente ilegal, pero sí es un indicador útil para saber si una renta resulta sostenible.
Dos expedientes con los mismos ingresos totales no presentan necesariamente la misma situación económica: no es lo mismo un hogar que depende de un único salario que una unidad de convivencia con dos ingresos estables, ni es equivalente una persona sola, una pareja sin hijos o una familia con hijos u otras personas dependientes. Un estudio responsable de solvencia tiene en cuenta, entre otros elementos, los ingresos netos acreditables, su estabilidad, el número de perceptores, las obligaciones económicas previas y el esfuerzo que representará la renta sobre los ingresos disponibles.
Igualdad de trato: criterios objetivos para todos
Todo este proceso debe respetar un principio fundamental: la igualdad de trato y la no discriminación en el acceso a la vivienda. La Ley 12/2023 y la legislación catalana de vivienda protegen expresamente este principio e impiden establecer diferencias injustificadas por origen, nacionalidad, etnia, sexo, religión, discapacidad, situación familiar o cualquier otra circunstancia personal protegida. Por eso, los criterios para analizar una candidatura deben ser objetivos, proporcionados, justificables y estar vinculados directamente con la operación, y aplicarse de la misma manera a todas las personas.
Analizadas las candidaturas y facilitada a la propiedad la información necesaria, la decisión final sobre la elección del arrendatario corresponde siempre a la propiedad, dentro del respeto a la normativa vigente.
Ferlam, a tu lado en cada alquiler del Ripollès
En Ferlam entendemos que nuestra función va más allá de poner en contacto a propietarios e inquilinos: acompañamos y asesoramos a las dos partes, analizamos cada operación con criterios objetivos y procuramos que el contrato que finalmente se firme parta de unas bases sólidas. Porque un buen alquiler no es solo el que llega a firmarse, sino el que nace con las máximas garantías para poder mantenerse en el tiempo.
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