A Ferlam acompanyem cada lloguer des del primer contacte fins a la signatura del contracte, i en els darrers anys hem vist com la normativa s’ha tornat cada cop més exigent. Un contracte de lloguer ja no es pot entendre com un document simple amb una renda, una durada i unes firmes: és l’instrument jurídic que regula la relació entre propietat i arrendatari, i per això ha de reflectir fidelment la realitat de l’operació.
Per què els contractes de lloguer són cada cop més exigents?
El mercat del lloguer ha canviat notablement en els darrers anys. La normativa és cada vegada més extensa, i això obliga que els contractes siguin també més precisos: han de reflectir qui lloga l’habitatge, qui hi residirà, quina és la capacitat econòmica de la unitat de convivència i quines garanties s’aporten.
El titular del contracte ha de reflectir la realitat de l’arrendament
En un lloguer destinat a habitatge habitual és essencial que les persones que figuren com a arrendatàries siguin realment els que assumeixen els drets i les obligacions del contracte. No s’hauria d’utilitzar la figura de l’arrendatari com un simple titular formal quan, en realitat, l’habitatge serà ocupat i gestionat per terceres persones alienes a aquesta relació contractual.
La Llei d’arrendaments urbans (LAU) regula expressament aquestes situacions: l’article 8 estableix que el contracte no es pot cedir sense el consentiment escrit de l’arrendador, i que el subarrendament d’un habitatge només pot ser parcial i també requereix aquest consentiment per escrit. El principi general és senzill: el contracte ha de reflectir la realitat de l’arrendament, no pas una realitat merament formal. Això aporta seguretat jurídica tant a la propietat com als propis llogaters.
Arrendatari i avalador no són la mateixa figura
Que una persona no reuneixi per si sola els requisits de solvència no vol dir que no pugui accedir a un habitatge: en aquests casos es poden estudiar les garanties legalment admissibles, però és important diferenciar bé les figures. L’arrendatari és qui assumeix l’arrendament; l’avalador o fiador és qui garanteix, en els termes pactats, el compliment de les obligacions.
Incorporar un avalador no hauria de consistir simplement a afegir al contracte una persona amb nòmina. La seva funció és aportar una garantia efectiva davant d’un eventual incompliment. El Codi civil, a l’article 1828, estableix que qui hagi de presentar fiador ha d’aportar una persona amb capacitat per obligar-se i béns suficients per respondre de l’obligació que garanteix. Per això, la solvència d’un avalador no s’hauria de valorar només comprovant que té una nòmina, sinó la seva capacitat econòmica efectiva, tenint en compte si ja té compromesa part dels seus ingressos al lloguer, hipoteca o altres garanties.
Identificació documental de les parts
Un altre aspecte essencial és identificar correctament totes les persones que intervenen en el contracte. Segons cada situació, la documentació pot incloure el DNI (document nacional d’identitat dels ciutadans espanyols), el NIE (nombre d’identitat d’estranger, que per si sol no acredita una situació administrativa ni una autorització de residència o treball), la TIE (targeta física que sí que acredita aquesta situació administrativa), el règim documental específic dels ciutadans comunitaris, o el passaport. És important no confondre identificació, NIE, residència i autorització de treball, perquè jurídicament són conceptes diferents: comprovar-ho de manera objectiva és clau perquè les dades del contracte siguin correctes i acreditables.
La solvència: no n’hi ha prou amb «tenir nòmina»
La Llei 12/2023, del 24 de maig, pel dret a l’habitatge, utilitza com a referència d’asequibilitat que les despeses d’habitatge no superin, amb caràcter general, el 30% dels ingressos de la unitat de convivència. Això no vol dir que un contracte que superi aquest percentatge sigui automàticament il·legal, però sí que és un indicador útil per saber si una renda resulta sostenible.
Dos expedients amb els mateixos ingressos totals no presenten necessàriament la mateixa situació econòmica: no és el mateix una llar que depèn d’un únic salari que una unitat de convivència amb dos ingressos estables, ni és equivalent una persona sola, una parella sense fills o una família amb fills o altres persones dependents. Un estudi responsable de solvència té en compte, entre altres elements, els ingressos nets acreditables, la seva estabilitat, el nombre de perceptors, les obligacions econòmiques prèvies i l’esforç que representarà la renda sobre els ingressos disponibles.
Igualtat de tracte: criteris objectius per a tothom
Tot aquest procés ha de respectar un principi fonamental: la igualtat de tracte i la no-discriminació en l’accés a l’habitatge. La Llei 12/2023 i la legislació catalana d’habitatge protegeixen expressament aquest principi i impedeixen establir diferències injustificades per origen, nacionalitat, ètnia, sexe, religió, discapacitat, situació familiar o qualsevol altra circumstància personal protegida. Per això, els criteris per analitzar una candidatura han de ser objectius, proporcionats, justificables i estar vinculats directament amb l’operació i aplicar-se de la mateixa manera a totes les persones.
Analitzades les candidatures i facilitada a la propietat la informació necessària, la decisió final sobre l’elecció de l’arrendatari correspon sempre a la propietat dins del respecte a la normativa vigent.
Ferlam, al teu costat a cada lloguer del Ripollès
A Ferlam entenem que la nostra funció va més enllà de posar en contacte propietaris i llogaters: acompanyem i assessorem les dues parts, analitzem cada operació amb criteris objectius i procurem que el contracte que finalment se signi parteixi d’unes bases sòlides. Perquè un bon lloguer no és només el que arriba a signar-se, sinó el que neix amb les màximes garanties per poder mantenir-se en el temps.
Vols llogar el teu habitatge amb totes les garanties o busques un pis al Ripollès? Contacta’ns i t’acompanyem en tot el procés.