Los nuevos decretos de alquiler cambian las reglas para propietarios, inquilinos y compradores. En esta guía de los decretos de alquiler analizamos el RDL 29/2026 y el RDL 28/2026, con especial atención a Catalunya y a Ripoll. Además, distinguimos entre lo que ya se aplica y lo que podría entrar en vigor.
Resumen rápido de los decretos de alquiler
Estos son los puntos clave de los decretos de alquiler publicados el 7 de octubre de 2026:
- RDL 29/2026: está en vigor desde el 8 de octubre de 2026, con excepciones. Afecta a rentas, gastos, contratos de temporada y compraventas.
- RDL 28/2026: su entrada en vigor está prevista para el 15 de noviembre de 2026. Cambia la renovación y la finalización de los contratos.
- Convalidación: ambos decretos están pendientes de confirmación parlamentaria.
- Zona tensionada: los nuevos contratos tienen límites de renta y hay que comprobar el SERPAVI.
| RDL 29/2026 | RDL 28/2026 | |
|---|---|---|
| Entrada en vigor | 8/10/2026, con excepciones | Prevista el 15/11/2026 |
| Situación | En vigor | Todavía no aplicable |
| Materias | Rentas, gastos, temporada y compraventas | Renovación y finalización |
Un real decreto ley puede producir efectos antes de su convalidación. Si se deroga, deja de estar vigente, pero eso no anula necesariamente los efectos ya producidos. Por eso, los contratos que se firmen mientras el RDL 29/2026 esté vigente deben respetar sus disposiciones.
Decretos de alquiler y nuevos contratos: qué renta se puede fijar
En zona tensionada, si la vivienda estuvo alquilada en los últimos cinco años, la renta inicial no puede superar la última renta legalmente actualizada (art. 17.6 LAU). La ley admite hasta un 10 % adicional en casos concretos, como mejoras, rehabilitación o accesibilidad. Por ejemplo, si la renta anterior era de 600 €, no se pueden fijar 750 € solo porque el mercado haya subido.
Si no había contrato anterior, hay que consultar el SERPAVI. Este sistema da una horquilla individual para cada vivienda, no un precio único por municipio.
Si el propietario es un gran tenedor, el techo es el valor superior de la horquilla SERPAVI (art. 17.7 LAU). Con una horquilla de 272,47 € a 573,10 € y sin contrato anterior, el máximo orientativo sería 573,10 €. Si hay renta anterior, prevalece el límite más restrictivo.
Actualización anual de la renta: IRAV y límite del 2 %
Entre los decretos de alquiler, el RDL 29/2026 convierte el IRAV en el límite general de la actualización anual, aunque el contrato prevea el IPC. Además, del 8 de octubre de 2026 al 31 de diciembre de 2027 se aplica un régimen extraordinario:
- Si la renta supera el máximo SERPAVI aplicable, no corresponde ningún incremento.
- Si no lo supera, la subida no puede pasar del 2 % sin nuevo pacto, ni del límite del IRAV.
- Si el contrato no tiene cláusula de actualización, la renta no se actualiza.
Por otro lado, el SERPAVI no obliga por sí solo a bajar una renta vigente. Y las actualizaciones no exigidas no se reclaman con carácter retroactivo.
Gastos repercutibles según los decretos de alquiler
Los decretos de alquiler limitan qué gastos se pueden repercutir al inquilino. El IBI no es repercutible si el inquilino no es obligado tributario, y las basuras dependen de quién lo sea. La comunidad exige pacto escrito con el importe anual. Además, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización no se pueden repercutir, ni directa ni indirectamente.
Caso de Ripoll: según las ordenanzas fiscales núm. 4 (IBI) y núm. 12 (basuras), el sujeto pasivo es, en el supuesto ordinario, el propietario.
Prórroga extraordinaria de dos años: cómo encaja con las demás
Entre los decretos de alquiler, el RDL 29/2026 crea una prórroga extraordinaria de hasta dos años. Para pedirla, el inquilino debe estar al corriente del pago y haberlo estado durante los ocho meses anteriores, entre otros requisitos. Se articula por anualidades y mantiene las condiciones del contrato.
Prioridad: la prórroga extraordinaria de zona tensionada, de hasta tres años (art. 10.3 LAU), es preferente e incompatible con la nueva de dos años. Por tanto, no se pueden sumar. Por ejemplo, un contrato de Ripoll que termine en diciembre de 2026 puede acogerse a la de zona tensionada si cumple los requisitos.
¿Qué cambiaría con el RDL 28/2026?
Si entra en vigor el 15 de noviembre de 2026, el RDL 28/2026 sería el segundo de los decretos de alquiler y modificaría el artículo 10 de la LAU. Después de la duración mínima, las prórrogas tácitas serían de cinco o siete años, salvo comunicación válida de no renovación. Además, el preaviso del propietario pasaría de cuatro a seis meses. El del inquilino seguiría en dos.
También habría una posible indemnización por no renovación: el más alto entre doce mensualidades del valor superior SERPAVI y una mensualidad por cada año de residencia. Por ejemplo, con un valor de 600 € y ocho años de residencia, el importe de referencia sería de 7.200 €. Existen excepciones, como la necesidad real de ocupación.
Venta de viviendas: qué hay que comprobar
El RDL 29/2026 refuerza el tanteo y retracto del inquilino (art. 25 LAU). Prohíbe pactar su renuncia y lo mantiene en determinadas ventas conjuntas. El plazo general es de treinta días naturales desde la notificación fehaciente.
Además, hasta el 31 de diciembre de 2030 restringe ciertas compras por debajo del 70 % del valor de mercado, solo para los sujetos definidos, como algunos grandes tenedores. En Catalunya, también hay que revisar los derechos de adquisición preferente de la Generalitat y, en viviendas protegidas, el precio máximo.
¿Cuándo se votarán los decretos de alquiler?
A 29 de octubre de 2026, la fecha y el resultado de la convalidación siguen pendientes de comprobación en el Congreso. Por eso, cada uno de los decretos de alquiler debe considerarse por separado.
Qué recomendamos desde Ferlam ante los decretos de alquiler
Con los decretos de alquiler en marcha, antes de firmar un alquiler comprueba la fecha del contrato, la renta anterior, el IRAV, el SERPAVI, los gastos repercutibles y las prórrogas y preavisos. En una compraventa, verifica la situación arrendaticia y los derechos de tanteo y retracto.
Desde Ferlam Inmobiliaria seguimos la evolución de la normativa para ofrecer información actualizada. Así ayudamos a propietarios, inquilinos y compradores a decidir con seguridad jurídica.
Si tienes dudas sobre un alquiler o una venta en Ripoll y el Ripollès, contacta con nosotros. Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico personalizado.
Te puede interesar también: la ampliación de la prórroga de los alquileres y las zonas de mercado residencial tensionado en Ripoll y el Ripollès.
Fuentes: BOE (RDL 29/2026, RDL 28/2026 y LAU); Ley 12/2023; ordenanzas fiscales de Ripoll de 2025 (núm. 4 y 12).
Contenido e imagen generados con la asistencia de IA.