Els nous decrets de lloguer canvien les regles per a propietaris, llogaters i compradors. En aquesta guia dels decrets de lloguer analitzem el RDL 29/2026 i el RDL 28/2026, amb una atenció especial a Catalunya i a Ripoll. A més, distingim entre el que ja s’aplica i el que podria entrar en vigor.
Resum ràpid dels decrets de lloguer
Aquests són els punts clau dels decrets de lloguer publicats el 7 d’octubre del 2026:
- RDL 29/2026: és vigent des del 8 d’octubre del 2026, amb excepcions. Afecta les rendes, les despeses, els contractes de temporada i les compravendes.
- RDL 28/2026: l’entrada en vigor està prevista per al 15 de novembre del 2026. Canvia la renovació i la finalització dels contractes.
- Convalidació: tots dos decrets estan pendents de confirmació parlamentària.
- Zona tensionada: els contractes nous tenen límits de renda i cal consultar el SERPAVI.
| RDL 29/2026 | RDL 28/2026 | |
|---|---|---|
| Entrada en vigor | 8/10/2026, amb excepcions | Prevista el 15/11/2026 |
| Situació | Vigent | Encara no aplicable |
| Matèries | Rendes, despeses, temporada i compravendes | Renovació i finalització |
Un reial decret llei pot produir efectes abans de ser convalidat. Si es deroga, deixa de ser vigent, però això no anul·la necessàriament els efectes que ja ha produït. Per això, els contractes que se signin mentre el RDL 29/2026 sigui vigent han de respectar-ne les disposicions.
Decrets de lloguer i contractes nous: quina renda es pot fixar
En zona tensionada, si l’habitatge ha estat llogat en els últims cinc anys, la renda inicial no pot superar l’última renda actualitzada legalment (art. 17.6 LAU). La llei admet fins a un 10 % addicional en casos concrets, com ara millores, rehabilitació o accessibilitat. Per exemple, si la renda anterior era de 600 €, no se’n poden fixar 750 € només perquè el mercat hagi pujat. Si no hi havia contracte anterior, cal consultar el SERPAVI. Aquest sistema dona una forquilla individual per a cada habitatge, no un preu únic per municipi. Si el propietari és un gran tenidor, el sostre és el valor superior de la forquilla del SERPAVI (art. 17.7 LAU). Amb una forquilla de 272,47 € a 573,10 € i sense contracte anterior, el màxim orientatiu seria de 573,10 €. Si hi ha renda anterior, preval el límit més restrictiu.
Actualització anual de la renda: IRAV i límit del 2 %
Dins dels decrets de lloguer, el RDL 29/2026 converteix l’IRAV en el límit general de l’actualització anual, encara que el contracte prevegi l’IPC. A més, del 8 d’octubre del 2026 al 31 de desembre del 2027 s’aplica un règim extraordinari:
- Si la renda supera el màxim del SERPAVI aplicable, no correspon cap increment.
- Si no el supera, la pujada no pot passar del 2 % sense un pacte nou, ni del límit de l’IRAV.
- Si el contracte no té clàusula d’actualització, la renda no s’actualitza.
D’altra banda, el SERPAVI no obliga per si sol a abaixar una renda vigent. I les actualitzacions no exigides no es reclamen amb caràcter retroactiu.
Despeses repercutibles segons els decrets de lloguer
Els decrets de lloguer limiten quines despeses es poden repercutir al llogater. L’IBI no és repercutible si el llogater no n’és l’obligat tributari, i les escombraries depenen de qui ho sigui. La comunitat exigeix un pacte escrit amb l’import anual. A més, les despeses de gestió immobiliària i de formalització no es poden repercutir, ni directament ni indirectament. Cas de Ripoll: segons les ordenances fiscals núm. 4 (IBI) i núm. 12 (escombraries), el subjecte passiu és, en el supòsit ordinari, el propietari.
Pròrroga extraordinària de dos anys: com encaixa amb les altres
Dins dels decrets de lloguer, el RDL 29/2026 crea una pròrroga extraordinària de fins a dos anys. Per demanar-la, el llogater ha d’estar al corrent del pagament i haver-ho estat durant els vuit mesos anteriors, entre altres requisits. S’articula per anualitats i manté les condicions del contracte. Prioritat: la pròrroga extraordinària de zona tensionada, de fins a tres anys (art. 10.3 LAU), és preferent i incompatible amb la nova de dos anys. Per tant, no es poden sumar. Per exemple, un contracte de Ripoll que acabi el desembre del 2026 pot acollir-se a la de zona tensionada si compleix els requisits.
Què canviaria amb el RDL 28/2026?
Si entra en vigor el 15 de novembre del 2026, el RDL 28/2026 seria el segon dels decrets de lloguer i modificaria l’article 10 de la LAU. Un cop esgotada la durada mínima, les pròrrogues tàcites serien de cinc o set anys, llevat que hi hagi una comunicació vàlida de no renovació. A més, el preavís del propietari passaria de quatre a sis mesos. El del llogater continuaria sent de dos. També hi hauria una possible indemnització per no renovació: la més alta entre dotze mensualitats del valor superior del SERPAVI i una mensualitat per cada any de residència. Per exemple, amb un valor de 600 € i vuit anys de residència, l’import de referència seria de 7.200 €. Hi ha excepcions, com ara la necessitat real d’ocupació.
Venda d’habitatges: què cal comprovar
El RDL 29/2026 reforça el tanteig i retracte del llogater (art. 25 LAU). Prohibeix pactar-ne la renúncia i el manté en determinades vendes conjuntes. El termini general és de trenta dies naturals des de la notificació fefaent. A més, fins al 31 de desembre del 2030 restringeix certes compres per sota del 70 % del valor de mercat, només per als subjectes definits, com alguns grans tenidors. A Catalunya, també cal revisar els drets d’adquisició preferent de la Generalitat i, en els habitatges protegits, el preu màxim.
Quan es votaran els decrets de lloguer?
A 29 d’octubre del 2026, la data i el resultat de la convalidació encara estan pendents de comprovació al Congrés. Per això, cadascun dels decrets de lloguer s’ha de considerar per separat.
Què recomanem des de Ferlam davant dels decrets de lloguer
Amb els decrets de lloguer en marxa, abans de signar un lloguer comprova la data del contracte, la renda anterior, l’IRAV, el SERPAVI, les despeses repercutibles i les pròrrogues i preavisos. En una compravenda, verifica la situació arrendatícia i els drets de tanteig i retracte. Des de Ferlam Immobiliària seguim l’evolució de la normativa per oferir informació actualitzada. Així ajudem propietaris, llogaters i compradors a decidir amb seguretat jurídica. Si tens dubtes sobre un lloguer o una venda a Ripoll i el Ripollès, contacta amb nosaltres. Aquest article és informatiu i no substitueix l’assessorament jurídic personalitzat. També et pot interessar: l’ampliació de la pròrroga dels lloguers i les zones de mercat residencial tensionat a Ripoll i al Ripollès. Fonts: BOE (RDL 29/2026, RDL 28/2026 i LAU); Llei 12/2023; ordenances fiscals de Ripoll del 2025 (núm. 4 i 12).
Contingut i imatge generats amb l’assistència d’IA.